אפריל 2021
בשנים האחרונות אנו עדים לניסיון רשות מקרקעי ישראל להוסיף רכיב של רווח יזמי לשווי הקרקע, במסגרת תביעות שמוגשות לבית המשפט. מדובר ברכיב המקפיץ את שווי דמי השימוש הראויים בגין שימוש חורג בקרקע, באופן משמעותי. רמ"י מתבססת על הכללים המנחים של השמאי הממשלתי. יוער כי כשמם כן הם- כללים מנחים אשר אינם מעוגנים בחוק או בתקנות.
טענת המתיישב הינה כי ע"פ עקרונות שמאיים מקובלים, אין מדובר ברכיב מובנה לקרקע אלא במעין "קנס" שאין להוסיפו לדמי השימוש הגבוהים גם כך.
פסיקות בית המשפט נחצו לכאן ולכאן, ולאחרונה ניתן פס"ד בנושא בבית המשפט המחוזי בירושלים. בית המשפט מאמץ את טענת הנתבעים וקובע כי אין לחייב אותם בגין רכיב של רווח יזמי וכפועל יוצא מופחת סכום התביעה באופן משמעותי.
אותו מקרה, הוגשה תביעה ע"ס 2,915,534 ₪ לדמי שימוש ראויים מטעם רשות מקרקעי ישראל כנגד יורשי המנוחים, שהיו בעלי הזכויות במשק במושב זנוח, סמוך לעיר בית שמש. על פי הנטען, בוצע במבנים שימוש מסחרי למטרת מרכולים שהושכרו לצד ג'. מדובר בשני מבנים בשטח כולל של כ-800 מ"ר.
בהסכמת הצדדים מונה שמאי מטעם בית המשפט אשר יחווה דעתו ביחס לדמי השימוש. השמאי העיד בעדותו בבית המשפט, כי אין לכלול את הרווח היזמי שכן הערכת השווי היא לגבי קרקע ריקה, וכי הרווח היזמי מבטא סיכונים שנוטל על עצמו היזם לאחר מימוש הקרקע היינו בניה. כן הוסיף כי הרווח היזמי הינו סוג של "קנס" וכי אין הצדקה להטילו על בעלי הזכויות שכן לתובעת אין חלק בהשקעה בנכסים הבנויים על המקרקעין. בנוסף, העיד כי ע"פ המקובל בענף הנדל"ן הרווח היזמי מגולם בשכר הדירה ובנסיבות התיק שבפנינו, רכיב זה כבר מגולם בדמי השימוש.
ביחס לכללים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי עליהם נסמכה רמ"י, העיר השמאי כי אין מדובר בכללים מחייבים. עוד העיד השמאי, כי בכל מקרה אין לחייב בשיעור הרווח היזמי לו עתרה התובעת, היינו 15% אלא לכל היותר בין 5% ל-10% שכן יש לבצע התאמה נוכח העובדה כי המבנים מיושנים, הושקעו בו כספים רבים וכי התובעת כאמור לא השקיעה דבר בגין פיתוח המקרקעין.
בית המשפט מקבל את עמדתו של השמאי מטעם בית המשפט וקובע כי אין להוסיף רכיב של רווח יזמי לדמי השימוש.
בסופו של יום, בהתחשב בערכי השווי שנקבעו בחוו"ד של השמאי המוסכם, בעובדה כי הוסרה תוספת התשלום בגין הרווח היזמי ובאי חיוב בגין חלק מהשנים שנתבעו לאחר שהוכח כי לא היתה בהן פעילות במבנים, נקבע כי על הנתבעים לשלם כמחצית מסכום התביעה הנתבע.