יולי 2019
לאחרונה אנו עדים לתופעה חדשה מצד רשות מקרקעי ישראל, במסגרתה תובעת רמ"י, בנוסף לבעלי הזכויות בקרקע- גם את השוכרים בגין השימוש הלא חקלאי במקרקעין.
בעבר, ננקט קו לפיו נתבעו רק בעלי הזכויות בקרקע ואילו כנגד השוכרים לא ננקטו הליכים משפטיים. לכל היותר, זומנו השוכרים להעיד ע"מ להוכיח את השימוש אולם אלו לא נתבעו בכתב התביעה.
כיום אנו עדים לתחילתה של מגמה לפיה כוללת רמ"י את השוכרים בכתב התביעה, ככל הנראה על מנת להפעיל לחץ להפסקת השימוש ותשלום הסכום הנטען על ידי רמ"י על אתר.
אם כן, מהו מעמדם המשפטי של השוכרים בקרקע? בעניין זה נעסוק להלן.
ההלכה הפסוקה קובעת כי ניתן לפנות כל צד ג' מן המקרקעין, גם כאשר זה לא היה צד לכתב התביעה או לפסק הדין מכוחו מבוצע הפינוי.
בעניין מסוים, בני זוג מתיישבים השכירו חלק מהקרקע לשוכרים שביצעו בה שימוש מסחרי. המינהל תבע את בני הזוג וניתן פסק דין לפינוי וצו מניעה האוסר על שימוש לא חקלאי.
לימים פתח המינהל בהליכי הוצל"פ.
השוכרים שהחזיקו בקרקע, פנו ללשכת ההוצל"פ וביקשו עיכוב ההליכים שכן לא צורפו לכתב התביעה המקורי או ולא היו חלק מפסק הדין. המינהל טען, כי אין לשוכרים כל זכות עצמאית להחזיק במקרקעין ולעשות בהם שימוש.
בית המשפט קיבל את טענות המינהל, ודחה את בקשת השוכרים לעכב את הפינוי.
נקבע, כי אכן אין לשוכרים זכות עצמאית בקרקע, כי הם חסרי מעמד לעניין עיכוב הפינוי וטענותיהם נועדו לדחות את הקץ (בש"א 5383/03, בר"ע 1318/03, הג'ונגל של אלי (1998) פרדסיה בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל).
יצוין כי סעיף 65 לחוק ההוצאה לפועל קובע כי צד שלישי יכול לפנות לרשם ההוצל"פ ולעכב את הליכי הפינוי. ואולם, מדובר במקרה בו לצד ג' זכות עצמאית בנכס שאיננה נובעת מזכותו של המשכיר ואינה נסמכת עליה. אלו מקרים נדירים יחסית של דייר מוגן או דייר חוזי כאשר המקרקעין נמכרו לו. אלו הם כאמור מצבים שאינם שכיחים. המצב הנפוץ הוא עת זכותו של השוכר נגזרת באופן ישיר מזכותו של המשכיר, והשוכר אינו יכול להצביע על זכות נפרדת ובלתי תלויה במשכיר- בר הרשות. במקרה זה, לא יעוכב הפינוי.
לכן: רמ"י אשר טענה בעבר כי אין לשוכרים זכות עצמאית אלא זכותם נובעת מזכות המתיישבים- וטענתה נתקבלה- אינה יכולה לטעון כיום טענה הפוכה בדבר זכותם של השוכרים במקרקעין, וכפועל יוצא לכלול אותם כחלק בלתי נפרד מכתב התביעה ואף לתבוע מהם סעד כספי. אלו מושכלות יסוד המתחייבות מכללים של יושר והגינות (רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ). אם השוכר חסר מעמד, ברור כי איננו כשיר להתבע, וודאי לא ניתן לדרוש ממנו תשלום דמי שימוש (בהערת אגב יוער כי ביכולת רמ"י להפרע מהמתיישב באמצעות הנחלה עצמה ועל כן אין ממש בטענה כי רמ"י חוששת שכספי דמי השימוש לא ישולמו לה).
לסיכום: השוכרים מצויים במקרקעין מכוח זכות המשכיר- המתיישב. לאור ההלכה כי אין לשוכרים זכות עצמאית בקרקע, ספק רב אם מדיניותה החדשה של רמ"י לתבוע גם את השוכרים, תעמוד במבחן הפסיקה.
בברכה,
עו"ד גדעון בן-אור וצוות המשרד